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  金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任、佑威機構執行董事黃志堅表示,進入9月的第一周,商品住宅成交再現地量,僅為13.66萬平方米,而新增供應量持續大於成交量,使得庫存水平不斷上升,加大瞭開發商回款的壓力。然而,樓板價的居高不下,或使得多數開發商將"以價換量"視為去化的下下策,不到萬不得已,不願舉起大幅降價的旗幟。

  成交量下滑

   拿地相對理性

  另一方面,9月首周全市商品房新增供應量為57.03萬平方米,環比上漲2.16%;其中商品住宅新增供應面積為23.68萬平方米,環比下跌37.34%。最近兩周的大批量推盤,卻未能帶動金九首周成交量的上漲。

去化持續放緩 上海樓市難現金九銀十

內容來自sina新聞

  此外,今年中秋小長假(2014.9.6-9.8),全市一手商品住宅市場成交面積為6.30萬平方米,較去年中秋假期(2013.9.19-9.21)下跌32.33%,成交均價為2.49萬元/平方米,較去年中秋假期上漲3.29%。今年中秋小長假的成交量相較去年中秋假期有瞭較為明顯的下滑,跌幅達到近1/3,但是相較2011年中秋假期,今年的成交量則要高出66.26%。

  以嘉定安亭汽車城板塊的綠地安亭佳苑為例,該項目今年共有3次推盤,分別來自5月、6月與9月,從網上房地產的數據來看,該項目5月與6月推盤的房源的最低報價分別為18300元/平方米和18800元/平方米,而到9月最低報價為15100元/平方米,降幅為3000元/平方米左右,從實際成交的數據來看,跌幅情況也比較明顯,德佑地產研究部監控數據顯示,綠地安亭佳苑自去年10月有成交以來,月均價格一直維持在1.6-1.9萬元/平方米左右,月成交量時好時壞,直至今年8月,其成交量僅為2704平方米,去化速度非常緩慢,進入9月,該項目截至目前的成交均價大幅降至14640元/平方米,環比8月下跌14.2%,而在價格下跌的情況下,9天的成交量就迅速達到5173平方米,去化速度起色明顯。

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  進入8月份,上海近郊樓盤的降價明顯。

  "金九銀十"正是傳統的購房黃金時期,也是今年開發商們能否完成業績的關鍵時間點,由於目前開發商們面臨著種種壓力,如資金回籠的壓力,庫存壓力等,在"金九"已經來臨的背景下,"以價換量"的情況似乎已經開始蔓延。

  德佑地產市場研究部總監陸騎麟表示:今年市場整體進入調整期,成交量持續走低,目前金九銀十是開發商搶收業績的最佳時間點,對於存量較大、去化壓力較大,尤其是剛需產品非常集中的區域來說,"以價換量"是最好的促銷手段,且至少10%以上的降幅才能換得大幅成交,在接下來的一段時間,出現降價的項目增多的可能性非常大,一些今年積壓的需求將得到快速的釋放。

  在滬上幾個存量較大的區域,如嘉定區、松江區等,出現降價銷售的樓盤在逐漸增多,降幅也較為明顯,大部分在10%以上。據德佑地產市場研究部統計數據顯示:上周(2014年9月1日-9月7日)上海市商品房成交面積為18.05萬平方米,環比前周下跌35.30%,成交均價為22803元/平方米,環比前周下跌2.73%。作為今年金九的首周,上周全市樓市卻不漲反跌,並且也是最近五周內的第四次出現周成交量低於15萬平方米的情況。

  然而,上海土地市場卻未出現明顯降溫。9月5日上午,上海浦東張江A1-05地塊拍賣,引發華潤、世茂、融綠、陽光城、保利地產、萬科、九龍倉、新城、嘉華、合景、大名城、金地、佳兆業、中糧、三湘、珠海華發、金輝、旭輝等23傢房企參與現場競拍,最終經過100多輪的爭奪,珠海華發以23.7億元的總價拿下張江A1-05地塊,溢價率89.9%,折合樓板價為每平米25765元,較去年七八月萬科聯合張江集團在附近拿下的地塊高出20%。

  克而瑞研究中心分析認為,張江地塊的競爭火熱,主要緣於其區位的優越性,目前整體土地市場仍然低迷,大多數地塊仍然以低溢價甚至低價成交為主新北林口農地貸款。9月4日,金融街聯合體以42.2億元的總價摘得北京豐臺區一純宅地,溢價26.5%,折合樓板20576元/平米。同日,綠地集團以底價13億元奪得上海松江區佘山板塊一宗別墅地塊,成交樓板價9572.9元/平方米。這些地塊與去年附近成交的地塊相比,參與拿地企業相對都比較理性。

  億翰智庫研究總監張化東認為,為瞭沖年底的業績,在接下來的"金九銀十"可能是房企的最後機會。"對開發商來說,大部分開發商上下半年的供貨比例是3:7,重頭都放在下半年,九、十月是樓市創通銷售旺季,這是一個重要時段,而且也是唯一的機會;另外現在市場上主流的開發商叫快周轉,快周轉的前提是要量不重價,所以可以看到很多的開發商可能去年拿瞭地,拿的地價水平很高的,但硬著頭皮在不賺錢的今年推出來,因為還要收儲土地為後續開發做準備。"



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-11/11094443878.shtml

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