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  淡市抄底是保利地產下半年土地策略的主要考量因素之一,但有分析指出當前市況下保利繼續拿地的背後也有著未來降低土地成本的任務。

  據統計,今年二季度保利新增土地建面230.7萬平,權益地價55.3億,較一季度環比下降37.9%和47.0%。

  該地塊出讓共吸引瞭保利、中駿、建發和住宅四傢房企到場競拍,保利經過116輪舉牌得以摘牌。如此火熱的土拍場面在當前土地市場中並不多見,但在保利地產看來過程和結果似乎都顯得較為合理。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-17/08324298125.shtml

  "2013年下半年到2014年上半年銷售乏力是因為銷售產品的成本線較高,公司並非高毛利企業,一旦選擇降價對利潤沖擊將比較明顯",上述分析人士表示,此種情況也讓保利需要盡可能加快去化和繼續補充土儲來保證未來土儲成本線的空間。

  今年上半年保利地產新增地塊19塊,新增土地建面602萬平方米,同比增加6.6%,權益地價159.6億,同比增長22.1%,但其二季度拿地節奏較一季度已明顯放緩。

  2013年,保利地產在土地市場大舉拿地,全年新增54個房地產項目,新增容積率面積1827萬平方米,總地價568億元,並進一步擴大佈局,進入瞭太原、遂寧、清遠、湛江、韶關、肇慶等6個二三線城市。

  抄底補倉降低土地成本

  7月7日,保利地產公佈6月銷售數據,上半年累計簽約金額651.39億元,同比增長2.35%;簽約面積501.22萬平方米,同比減少10.82%。在銷售放緩的同時,保利上半年平均售價站上高位,達到13134元/平方米。

  據瞭解,廈門同安新單價地王位於同安新城濱海西大道東側官潯溪南側,土地面積15.29萬平方米,建築面積共32.64萬平方米。

  "集團策略還是以一二線城市為主",保利地產相關負責人解釋,去年公司新增的三線項目都是在靠近中心的地段,但"整體對三線城市還是比較謹慎,因為市場推貨難度比較大。"

  相較於去年對部分三線城市的投資,今年保利地產的拿地更傾向於一二線城市,同時放慢瞭擴張步伐,上半年新進入城市僅有莆田和洛陽。

  從區域來看,今年保利新增土儲分佈在廣州、東莞、清遠、韶關、天津、長春、沈陽、福州、石傢莊等城市,其中廣東為佈局主力,新增項目共9個。

  國泰君安分析師表示,保利二季度拿地趨於謹慎,正在轉向市場相對景氣且熟悉的區域拿地。因而主要在區域去化排前以廣州為中心的華南地區繼續拿地。

  與此同時,保利在拿地的區域選擇上也在向一二線城市收縮,"上半年新增地塊主要是底價獲取,重點針對市場情況比較好同時集團土地儲備不足的區域來補充。"

  上述人士表示,保利地產今年的投資計劃略高於去年,且當前冷清的土地市場中也不乏拿地的機會。盡管不失對後市的信心,但保利地產今年的拿地策略也在進行調整。

  但在保利延續其淡市拿地策略的同時,市場也有憂慮其杠桿率的聲音。中信證券數據顯示,2014年一季度保利凈負債率達到113%,超過行業平均水平的凈負債率在公司業績增速回落時引起部分投資者的擔心。

  保利地產相關負責人對此回應,年中負債率的上升受結轉影響較大,隨著結轉量增加下半年負債率應該會回落,且通過銷售回款、境外發債及穩定的銀行貸款和授信,公司目前現金流穩定。

  同時其續指,"現在土地機會不錯,溢價正在走低,而且很多開發商的資金狀況不如過往理想,集團手頭現金較為充足,下半年還會繼續關註土地市場機會,有選擇地補充土儲。"

33億福建搶地 保利解讀淡市拿地策略

  保利相關負責人表示,盡管有溢價,但該地塊價格仍比較合理,"廈門土地供應少,而且房價和成交量穩定,前兩年市場上升時這個價格可能還拿不到",並表示此時拿地也是出於集團補充區域土儲的需要。

  保利地產相關負責人對此解釋為上半年集團產品結構中商業比例較大,拉升瞭整體均價。但有分析人士則認為,均價企高背後是保利過往兩年較高的拿地成本對定價空間的擠壓。

  中信證券分析師認為,2013年至今公司所銷售的存貨不少是2012年獲取的土儲,平均樓面地價高於2011年和2013年,成本有明顯提升,且該年佈局結構中三線城市占比近三成。

  觀點地產網在當前一片冷清的土地市場中,"搶地"字樣顯得猶為搶眼。7月11日,保利地產以總價33.88億元摘得廈門市同安區一宗商住地塊,溢價率31.42%,樓面價10381.5元/平方米,刷新同安地塊單價新高。

  2010年10月,保利地產通過聯合招商地產以底價10.12億元摘得集美區一地塊,首次進入廈門市場,該項目目前已經入銷售尾聲,此次新增的同安項目是保利地產在廈門近三年拿地空窗後的第二個項目。

  保利地產相關負責人表示,廈門土地供應緊張,近兩年地價持續走高,公司此次新增地塊地價在廈門整體土地市場中仍屬合理范圍。其同時指出,當前土地溢價走低的市況中也隱藏著機會,保利下半年仍會有選擇地補充土儲。

  淡市地王與回避三線

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