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  從房地產行業角度,即便內地房地產中長期具有良好空間,但在當前經濟與地產調整錯配的對接階段,其格局註定將顯著的分化,持續深化。

  二是,房地產調整周期與經濟周期的錯配。本次經濟調整基於政策主導,已歷時3年,基本實現"出清"的定位;而房地產在2013年,各項核心指標在高位(土儲支出、銷售增長、投資增長),並且房企2014年年初銷售目標仍延續25%左右增長(基本是三年倍增的商業邏輯)。在經濟、房地產調整重疊後,高位下調的房地產與經濟周期存在錯配。

  (一)經濟與房地產的周期錯配

  另一方面,資產證券化和REITs等制度建設,有望在長期為行業轉型提供支撐。屏東鹽埔農地貸款

  房地產整體未來一個階段將進入中速增長,企業決策者適合理性定位和建立長期發展標尺。房地產主動優化、更新,已成必然。

  各項先行指標也顯示瞭調整壓力,7月,人民幣新增貸款創近五年新低;7月全社會用電量同比增速急降至3%。上半年全國稅收總收入同比增長8.5%,增幅創下十幾年來的新低。

  不同以往的是,經濟增長模式變化對房地產的影響、房地產細分市場的表現等,將出現變化,促使行業在產品目標市場出現調整。

  從轉型方向看,基於房地產資本屬性的更加顯著,未來多元化融資、資產管理、輕資產戰略將成為行業新主題詞。

  在現實格局面前,當前行業和輿論的悲觀情緒上升。由此,行業前景與信心值得探討。

  從長期空間看,內地的淺層次城市化率,名義52%,實質40%,仍是一個研判支點性指標。住宅建成存量,戶均1套,結合國內清晰的收入分配格局,也無需太多討論。人口拐點與老齡化,值得關註,但人口結構變化的平滑,對市場影響具有長期漸進性,需要關註,但並非當前絕對性的決策指標。

  中期角度,經濟與政策定位使房地產行業定位清晰--新型城鎮化、棚戶區改造、京津冀一體化、鐵路土地開發等等,均預示房地產投資在經濟中仍具有明確的定位。

  (2)信托等分流投資性需求。信托、私募基金等興起,房地產信托萬億規模,投資人收益約9.8%。資金從需求轉換為供應,兌付對銷售回款依賴度很強。

  從變量政策角度,經濟"新常態"定位下,新改革紅利釋放和新經濟增長點形成之前,探底和穩增長將成為一種"新常態"循環。房調,在地方政策大面積"弱救市"後,部委政策在7月中旬剛剛轉向。房地產政策對市場風險的預期不足,能否在未來幾個月出現明顯變化,對市場調整影響顯著,其中尤以信貸政策最為關鍵。

  按照行業慣例的"彎道超車"思維,當前轉型情景可描述為:"天氣變瞭"--經濟環境、房地產市場格局;"路徑改變"--資本、土地,政策、區域市場、目標產品;"換車型"--高周轉、高杠桿、高成本的模式較難延續;"車技提升"--基於轉型後的組織和運營。

  同時,當前房地產出現瞭與以往不同的變化:

  二季度經濟增長的數字性表現,輕松重回7.5%。在數字的背後,喜憂參半。上半年緊張的資金環境,在定向刺激政策累加下,5、6月份出現改善;考慮到6月份金融機構的周期性操作,下半年仍有必要延續寬松。

內容來自sina新聞

  從房地產與經濟關聯性角度,一是經濟下行仍在繼續。二季度經濟增長數字企穩,來自出口拉動和基礎設施投資高增長。7月份經濟數字出爐,再次明晰瞭探底持續的格局。7月中國出口同比增速從6月的7.2%大幅上升至14.5%,但形成鮮明對比的是主要港口貨物吞吐量同比增速從6月的7.6%下降至7月的3.6%。1-6 月基礎設施投資同比增長25.1%,下半年繼續維持高增長難度增大。

  過往"舒服"的行業轉型狀態,因為市場調整壓力,而快速轉換為極強的轉型意識。在新階段,資本、新產品領域、管理更新,將成為"新常態"。

  從短期看, 基於貨幣政策轉型、房調轉向、限購大面積退出、開發商理性定價等疊加,房地產銷售有望在四季度出現好轉。短期銷售判斷,這種"天氣預報型的判斷"在實現時點上具有不確定性,但銷售回調在明確的救市政策下,將為行業提供一個緩沖期。

  即便出現短期的銷售回升,對於行業而言轉型壓力卻沒有絲毫降低。在住宅雙軌制的基礎上,棚改大力度啟動,其深刻市場影響仍有待觀察。

高通智庫總經理張宏不轉型,怎麼行?

  (1)利息市場化分流短期剛性需求,銀行3 月期理財產品平均預期收益率為5.6%,預計未來傢庭資產中金融產品占比將提高。住宅租金回報率1.5%-2.5%,如果失去瞭房價上漲,將會如何?

  行業可能出現 "市場調幅偏小與行業調幅偏大"並存的局面。領先企業在調整中優勢更加顯著,中小房企則面臨"寧可踏空,不可斷糧"的境遇。

  (3)房地產告別低成本時代。銀行吸儲成本上升,在銀行資產證券化規模性發展之前,房地產低成本時代結束。

  (4)行業整合分化需求。房地產前五強市場占有率,從2007年4.5%提升至2013年8.7%。在行業分化下,行業整合將提速。

  (三)轉型進入執行期

  進入8月中旬,在大范圍限購退出的局面下,房地產銷售仍未見本質性好轉。行業主流的"高周轉、高杠桿"模式,在此格局下,無疑承受壓力。2014年高通智庫的年度預測報告《地產開局--資金鏈是行業最大風險》,作為我們今年行業觀察的核心關註指標,至今各種融資渠道的風險偏好在上升。

  (二)房地產前景與核心問題

  基於產品創新的企業戰略轉型,將成為主流。在經過上一輪集體轉型"商業地產"之後,業主的資金、產品和商業運營能力不足,這將造成商業地產領域進入結構性調整期。

  在從"中國制造"向"中國服務"轉型的過程中,風景獨好體現在依托新興產業的復合地產領域(養老、醫療、新能源、信息科技、高端制造業等)。

  基於強烈的轉型意建融台中梧棲建融識,行業轉型將進入執行期,傳統領域"堅守"的開發效率提升,以及新目標領域的特色管理、組織架構調整將伴隨。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/2014-08-29/17152888852.shtml
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支長尹

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