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  "相比萬科、保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)等房地產開發商,招商地產在開發力度上著實顯得弱一點,開發節奏緩慢一些,但實則還是有潛力的,其土地儲備並不弱。"徐建平對時代周報記者表示。

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  "如發動機打著瞭火",招商地產董事總經理及東力實業主席賀建亞如此形容完成註資後的東力實業,他說,在已註入的資產支持下,目標合約銷售可於3年內翻一番。在目前負債率降低的情況下,未來不排除債務融資,以投資新項目。

【長沙樓市11月開盤預告】

  近日,東力實業向招商地產全資子公司瑞嘉投資實業有限公司(以下簡稱"瑞嘉投資")所屬的全資子公司成惠投資有限公司發行代價股份 2,897,028,703股,瑞嘉投資對東力實業的持股比例由70.18%增加至74.35%,同時獲得現金對價港幣7.49億元。東力實業配售股份總數為939,760,297股,配售所得款項總額為港幣19.27億元。

  據國泰君安的研報分析,招商地產近幾年融資成本都較低,2012年,其加權平均融資成本不到6%,海外融資平臺的搭建將進一步增強招商地產的資金優勢。而東力實業平臺帶來的融資優勢會推動招商地產"千億銷售、百億利潤"的目標加速實現。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/09053703033.shtml

  至此,瑞嘉投資和東力實業的資產重組交易已順利完成,東力實業完成瞭反向收購,實現瞭新上市。從去年5月份以1.99億港元收購東力實業合計 7.498億股股份(占東力實業全部已發行股本的70.18%),僅僅一年半的時間內,招商地產就馬不停蹄地完成瞭對其的註資、重組,為這臺境外的發動機加油。

  但是,招商地產也存在著拿地成本偏高、中高端產品過多的尷尬,由此導致存貨創下新高,達到772億元。這一因素,或將影響到招商地產的千億大業。

  "招保萬金",這昔日耳熟能詳的房企四大巨頭,差距已經在拉大。萬科自2010年開始每年銷售都過千億元,穩坐房地產行業頭把交椅。而保利也在去年沖進瞭千億元俱樂部。相比起來,招商地產已經掉隊。

  "十年不鳴,一鳴驚人",這是業內對招商局地產(公園1872 招商嘉銘·瓏原) 控股股份有限公司這個昔日的房企"四大天王"之一的形象概括。從去年收購海外上市平臺東力實業控股有限公司,到2012年業績暴漲,再到今年東力實業重組,亮出最大再融資方案。

招商地產兩易定增計劃 增添沖擊千億籌碼

  而為瞭確保定增計劃的順利完成,招商地產兩度調整瞭發行底價,可見招商地產對定增的重視。如若這次定增完成,招商地產就可有效擴充土地儲備和資產規模,為盡快實現銷售額超千億元的目標多加一道籌碼。

  10月15日,招商地產對其定向增發方案進行瞭第一次調整,變更交易范圍,終止瞭對此前計劃在內的女媧廣場地塊的收購(該地塊評估值為1205 萬元),交易總價款更改為約48.53億元。原因是"此前在對女媧廣場用地進行評估時,對其使用年限評估有誤"。僅在一周後,招商地產再度對定增方案進行瞭第二次修改,調整瞭發行底價。

  今年4月,賀建亞首次明確提出未來五年"千億收入、百億利潤"計劃目標,標志著招商回歸行業第一陣營的強硬態度。之後,招商地產又開始瞭高層調整,步入瞭賀建亞時代。依賴著母公司的支撐,招商地產也加緊補課。"集團一直以來從資源上對招商地產這塊都有傾斜,特別是近兩年。集團也覺得目前地產這個板塊在整個集團的板塊中相對小一點,所以也需要將地產這個板塊做大做強。"劉寧此前對時代周報記者表示。然而隨著經營規模加大,招商地產的現金流面臨壓力。2010年、2011年、2012年及2013年1-6月,招商地產合並經營活動現金凈流量分別為-44.46億元、-21.12億元、50.99億元和-12.76億元,"其中現金流量壓力主要源自購買項目開發用地,隨著公司經營規模的加大,後續開發還需投入資金,公司可能面臨因資金周轉速度緩慢而導致現金流量不足的風險。"招商地產在公告中承認。



  "(東力實業平臺的搭建)肯定能提速實現目標。"劉寧對時代周報記者表示,"東力實業和招商地產業務一樣,隻是按照城市劃分。"根據招商地產和東力實業的不競爭協議安排,在東力運營的城市中,招商地產將不再開展新的房地產業務。

  調整底價確保定增完成

  9月23日,東力實業公告宣佈獲得招商地產新註資佛山順德1872、金達廣場及重慶依雲江岸3個項目。而這3個項目正是招商地產廣州分公司在今年4月和7月分別以競買、收購等方式獲得的順德商住用地及重慶巴南地塊。目前,東力實業已經獲得招商地產11個項目的註入,總代價66.88億港元。

  2011年初,林少斌上任董事長後,旋即提出"8年內銷售額達到千億元"的中期目標,招商局集團也提出招商地產要重回行業一線陣營的要求。低調許久的招商地產開始加快周轉。去年放下身段在全國范圍內大規模降價促銷,效果立現:招商地產2012年全年累計實現簽約銷售面積247.52萬平方米,簽約銷售金額363.86億元,同比分別增長106%和73%,創下公司歷年來最高紀錄,銷售金額增速是萬科的4.5倍。

  "對招商地產來講,東力實業這一海外業務平臺的搭建,最主要的影響是升級其融資渠道獲取低成本的資金,以增加品牌影響力。"廣州中地行投資咨詢有限公司董事長徐建平對時代周報記者表示。

  為補充流動資金,招商地產在今年9月拋出瞭再融資潮來襲後的上市房企的最大定增計劃,計劃以發行股票購買資產的方式向大股東招商局蛇口工業區有限公司購買估值達48.65億元的土地,同時募集民間2胎 民間2胎房貸配套資金16.22億元,兩項方案的總額達到64.87億元。

  但此方案在出臺之際因被資本市場疑為"註水"增發而慘遭跌停,主要原因在於投資者認為,不僅購買的土地價格偏高,而且外界極力看好的前海地塊未能註入,定增預案明顯低於此前市場預期,因此一度被不少機構認為恐難成行。

  今年4月份,招商地產就開始醞釀將控股子公司瑞嘉投資屬下4傢控股公司的股權註入新收購的東力實業控股,交易對價為49.64億元。而這4傢控股公司共持有8個房地產開發項目,分佈於廣州、佛山、重慶和南京。然而,在急於建立海外融資平臺的過程中,招商地產卻對一些風險考慮不足,因受制於南京雍華府項目土地證問題導致上述資產註入被迫暫時中止。但招商地產強調會盡快解決問題,保證註資在今年內完成。

  中高端產品過多

  如果說,之前招商地產的開發步調緩慢裹足不前的話,那現如今招商地產開始提速,尤其是在擴充土地儲備上。

  招商地產今年計劃耗資200億元拿地,在去年156.73億元的基礎上增加瞭約50億元。近日,招商地產發佈的三季報顯示,招商地產前9個月共獲得16個項目,占地面積為119.04萬平方米,規劃建築面積為256.19萬平方米,總成交金額為138.17億元。

  10月30日,廣州招商房地產有限公司以底價3.57億元獲得佛山市南海區九江一宗商住用地。10月31日,由招商地產和九龍倉集團各占50% 權益的合資公司佛山依雲房地產有限公司以9.2億元競得佛山市禪城區季華大橋北側一宗商住用地。"這兩幅地塊實則就是東力實業拿的。"劉寧向時代周報記者透露。

  雖然,之前招商地產稱會"進一步優化產品結構,增加剛需項目,加快剛需新盤入市",但由於招商地產仍集中在土地競價較為激烈的一二線城市拿地,招商地產平均樓面價偏高,為5394元/平方米。尤其在今年相繼新進入大連、昆明、寧波、杭州,樓面價均在12000元/平方米以上。拿地成本偏高,預示著這些土地仍將開發為中高端產品,可卻面臨著中高端產品過多的尷尬。

  雖然今鷹地產營銷總經理林曉華等業內人士均認為為加快周轉,招商地產應該扭轉偏重中高端產品結構的局面。但目前招商地產的存貨創下新高,達到瞭 772億,也有人士稱,快周轉模式的建立也不是一朝可為。"目前,對招商來說,核心還是對利潤的追求,其目前的土地儲備結構、產品結構和整個團隊的戰略建設,也不是輕易能調整過來的,關鍵還是要堅持原有的發展計劃。" 徐建平對時代周報記者表示。

  而劉寧亦對時代周報記者稱:"還是會保持自己的風格,未來會加大拿地力度。"

內容來自sina新聞

  近日,東力實業終於完成反收購,實現新上市,表明這個老牌的地產巨頭開始瞭新一輪的發力。招商地產董秘劉寧在接受時代周報記者采訪時也表示,未來東力實業和招商地產會按城市劃分業務,東力實業新上市,肯定能讓招商地產提速實現(千億元)的銷售目標,未來會加大拿地力度。

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支長尹

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