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??2014年樓市銷售疲軟，房多多代表的聯動為開發商提供瞭案場來訪之外的增量客源，也為經紀人多創造一份收入。 ??從年中開始，搜房提出要全面轉型，去媒體化，做大交易平臺。搜房的轉型可以視作它既有互聯網優勢的延展，莫天全看到瞭獨立經紀人模式和渠道電商的潛在空間。 ??微博、微信、百度直達號、樂居內部APP群、P2P眾籌平臺每一個點都是一顆珍珠，樂居希望把這些珍珠串成一條項鏈。整個服務體系從C端導入，到樂居平臺看房子、買房子，同時把開發商和經紀公司、代理商接進來，形成完整的生態圈。
此前，開發商普遍有互聯網焦慮，總部也不理解什麼是電商，讓各個項目放手去幹。現在雖不能說對互聯網精神食髓知味，但作為工具來揮一揮倒也得心應手。
??樂居深度報道組 張盈/文 ??新年伊始，樂居推出年度巨獻專題及報道，圍繞房地產業的移動渠道金融電商等主題，去記錄行業轉變的大時代。 ??黃金時代賣方市場，不用推廣就有人搶購，白銀時代買方市場，開發商營銷成本提升是大趨勢。在充分競爭的各大行業中，房地產行業營銷費用率顯然是最低的。過去，這部分營銷資源還重點投向傳統廣告，隨著精準營銷和按效果費用，釋放出來的空間必將投向樂居、搜房為代表的在線信息平臺和新興渠道商。 ??經歷瞭量價齊升的2013房地產大年，2014年可算作房地產小年。特別是在限購退出和信貸放松的前三季度，開發商案場人氣冷清，到訪客戶轉化率也很低。 ??又到辭舊迎新的時段。2014年對房產服務商來講是輕歌曼舞的日子。 ??周忻最近強調，樂居要把移動做到極致，把電商進行到底。新房電商的滲透率隻有5%，市場容量高達400~500億，天花板還很遠。電商的核心是幾萬抵幾萬的收費模型，樂居要做大媒體平臺的影響力，通過移動端的各個漏鬥，將客戶篩下來。 ??2. 搜房換跑道和轉型風險 ??淘寶和天貓平臺之所以強大，是因為阿裡建立瞭線辦理二胎房貸銀行怎麼貸款比較會過件上的超級市場，並沒有親自賣東西，跟客戶沒有利益沖突。房多多則不然，在蘇州等地，它就有不少中介門店。跟其他公司的經紀人和開發商，都構成嚴重的利益沖突。 ??1. 樂居把住移動端的入口 ??從形態上看，房多多異常簡單，就是一款APP，核心業務是一二級聯動。業務流程是：過千人的地推團隊將中介公司經紀人發展為註冊用戶，房多多拿經紀人資源跟開發商談合作拿房源，然後為經紀人提供服務並參與傭金分成。 ??在電商這個明星業務上，樂居終於翻過瞭搜房這座山，卻突然發現搜房不準備在這條賽道上跑瞭，舍棄媒體平臺直接下場做交易去瞭。由於二手房端口業務模式解體，在電商業務上又受制於樂居的搶先卡位，搜房開始向死而生的全面轉型。 ??2014年移動互聯網大放異彩。嘀嘀打車這個移動互聯的產品模型迅速在房產營銷領域滲透，全民營銷成為年度話題。主打帶客通APP的西安智訊互動由於榜上瞭萬科這棵大樹，迅速獲得瞭全國層面上的知名度。 ??房多多一手托開發商，一手托經紀人，公正公平是居間業務長期發展的基石。但房多多繼當裁判員又下場踢球，變相讓其他經紀公司的經紀人為其打工。利他方能利己，房多多的商業模式還有待考驗。 ??移動端給樂居超車的機會。在搜房等其他同行重金推廣自己的APP時，樂居在微信、微博上開出數萬個移動售樓部。據瞭解，2014年綠城通過微信蓄客轉化成交的交易額高達100億。 ??2014年銷售疲軟，很多開發商的案場並不冷清。烏央烏央的人群，甚至分不清哪些是買房人，哪些是中介，哪些是渠道。乃至有聯動成交占總成交房源八九成的事例出現，這一方面說明聯動的潛力，另一方面意味著開發商幾乎沒有自有客源。這不太符合情理，聯動本身也有灰度，有待規范。 ??截至三季度末，搜房手握現金資產9億美元，過冬的脂肪十分肥厚。不過短期仍面臨巨大的陣痛，下調全年收入展望至6.75~6.88億美元，增長6%~8%。 ??以互聯網和跨界整合的名義，渠道商戰成一團，2015年將由亂入治 ??市場上類似帶客通的全民營銷“神器”還有不少。帶客通的設計思路是去中介公司化，借助微信等社交工具，開發商通過獨立經紀人和老業主直達新客戶，降低中間成本。雖被不少人譏為營銷噱頭，但帶客通的產品設計的確體現瞭移動互聯的特征，有優化和迭代的空間。 ??2014因互聯網，房地產營銷沒有最亂隻有更亂。 ??2015年，開發商仍然願意嘗試新營銷舉措，但渠道商證實證偽和新一輪整合勢在必行。不過，隻要號準瞭市場脈搏，渠道商有理由憧憬自己的好日子。 ??樂居把住微信、微博兩大移動端入口，傍上微信和微博兩個超級APP，紅包、遊戲和分享等輕應用風聲水起，電商導流效果顯著。在線下，樂居也在整合拓客和聯動資源，鞏固自身全渠道平臺的優勢。搜房由於移動端受制於人，決定去媒體化，走向交易。 ??第三季度，樂居電商收入8420萬美元，搜房6760萬美元。在電商業務線上，樂居真正拉開瞭與搜房的差距。這時就顯出樂居聯姻微信和微博兩大社交工具的前瞻性瞭民間房屋二胎借款年息。莫天全15年前創辦搜房網，樂居前身的新浪房產吾生也晚。在PC時代樂居雖苦苦追趕，但流量短板天然存在。
內容來自sina新聞
??10月初，樂居曾對西安和鄭州進行瞭全面走訪。西安萬科全民營銷做得風生水起，鄭州萬科則按兵不動。2014年，鄭州樓市比西安紅火得多。也隻有在西安這樣的存量過高的城市，帶客通才會派上用場。 ??更是為期待更好的2015。
樂居和搜房發展路線的決裂：全渠道信息平臺VS交易平臺
??在這個生態圈中，樂居擅長的地方——線上推廣和暖場服務要做到極致，樂居不擅長的地方把平臺開放出來，引進合作夥伴一起做。
??經過第一輪瘋狂成長，2015年將開始呈現由亂入治的轉折。開發商會從總部層面上加強房產電商的管理。規范化的背後是各傢服務商真刀實槍的慘烈競爭。
??渠道聯動收效顯著，但它並不是萬能解藥，也開始出現瞭“作惡”跡象。由於房產購置決策鏈條很長，購房者往往在各個競品樓盤往返比較，在客戶屬性上對開發商案場自有客戶和聯動新增客戶做出區分並不容易。如果有50%的房源成交，乃至八九成都來自於聯動，開發商就會明白個中玄機瞭。 ??搜房三個主要業務板塊中，利潤率最高的二手房端口遭遇集體抵制岌岌可危，廣告業務遇到瞭天花板，第三季下降6%，電商這個生力軍也被樂居趕超。三大業務發展受制，沉重沖擊瞭搜房的報表，第三季利潤下滑過4成。
圍繞互聯網的房產渠道大戰
??搜房員工近萬人，在房產服務商中市值遙遙領先，做壯士斷腕的全面轉型，可謂勇氣可嘉。但商業模式重建對資本市場投資者而言，意味著不確定性和風險。過去一年來，搜房失去瞭過半的市值。
??2015亂而能治否？有人守正，有人出奇。沒有結論，隻有等待。
??2013年萬科營銷推廣費用38.6億，與收入的比值低至2.85%；由於產品線差異，碧桂園營銷費用率是更高的6.85%，達43億。3%的營銷費用率差不多是開發商的標配。如果碧桂園營銷成本是合理的話，其他開發商顯然是偏低瞭。 ??一位電商大佬將房多多歸類為“地商”。他認為一二級聯動不是新生事物，原來的做法是經紀人將客戶帶到售樓處，跟案場的來訪記錄核對，如果確是新客戶，則直接結算付擁。房多多的“革命”之舉是將這套工作放在移動APP上。雖然是辦公自動化 ??（OA）意義上的革新，但他認為“地網”很有價值，房多多的模式有生命力。 ??當開發商接觸客源的觸角延伸至售樓處之外時，拓客和聯動的確帶來瞭顯而易見的新增客源，不僅提升銷售處的人氣，也體現在實打實的銷售上。主打渠道聯動的房多多和好屋中國風頭正勁。 ??借用一位行業大佬的話說，房產電商在2014年是“大亂之年”。隻要提出一個新想法，到開發商那邊接受程度都很高。由於開發商寬容度和開放度提高，房產垂直領域的新模式百花齊放。 ??與其在售樓處坐等幹耗，不如把觸須延長。於是，手拿拓客、小蜜蜂、Call客、派單、一二手聯動、全民營銷等一招兩式找到開發商，都得到瞭鼓勵和響應，相關的公司如雨後春筍。 ??但具備線下資源的公司很多，房多多業務模式容易拷貝，本身不具備很深的護城河。因此，房多多借助風投的資金迅速擴張，以獲得規模效應。房多多在吸收風險投資上是好胃口。騰訊創始人之一曾李青投天使，鼎暉、光速和嘉禦投A輪、B輪。 ??房多多業務模式比較燒錢，在開發商拿盤要繳納保證金，服務時限直至購房者簽訂購房合同。雖然銷售還款快於線下代理，但還是要代墊推廣和合作夥伴分成費用。 ??帶客通等全民營銷APP形成穩定盈利模式的前景也有待考證。由於嚴重依賴開發商房源，跟開發商之間很難做出權責利劃分。有個天然悖論是，如果不是滯銷，開發商不會拿出全民營銷房源。 ??雖然房多多2014年很應景，在風投助力下迅猛擴張，但還是有不少的短板。年末歲尾，房多多西安公司員工卷走買房客戶定金的事件見諸報端。制度和流程漏洞可以通過加強管理來解決，但“胎裡疾”卻不容易治愈。 ??手機成瞭人體新器官，移動上網流量超過瞭PC端，服務商的主戰場移師手機屏幕。垂涎十萬億量級的市場規模，房地產垂直O2O成為創業的焦土。在市場成熟度較高的新房領域，2015是決戰之年。 ??最近就有行業資深人士發文指責，房多多與開發商案場的銷售員聯手作假，將本該是開發商的自有客源截留，變成轉介成交以獲得傭金。同時，由於房多多有自己的門店和經紀人隊伍，截留其他公司經紀人客源的情況也開始出現。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/2015-01-05/09425957682271745258391.shtml
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