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內容來自sina新聞

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  2013年，全國主要城市的房價又經歷瞭一輪令人瞠目的快速上漲。政策相對"空窗"，行業回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重點城市房價普漲。

  全聯地產商會會長聶梅生註意到，雖然房價預期和一線前景都十分看好，但2013年，銷售面積和銷售額等重要數據已經出現增速回落，樓市的分化十分明顯。廣 東省地產商會主席、富力地產集團董事長李思廉則對未來形勢表示堅定看好，3年內"看不到大跌的可能性"。但2014年，全國"冰火兩重天"的分化格局可能 還將持續。

  冷熱不均

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  【13分化】

  從全國樓市看，雖然去年整體房價均價上漲，但是市場已經嚴重分化。一二線城市暴漲，三四線城市平穩甚至冷清。整體市場冷熱二胎房貸 二胎房貸銀行利率比較不均衡。

  從中指院報告顯示，2013年一線城市的住宅價格累計上漲24.07%，上漲幅度明顯超過二三線城市。除上海外，北京、廣州、深圳全年漲幅均超過20%；二線城市全年累計上漲6.94%，三線城市與二線城市整體水平相當，全年累計上漲6.90%。

  百 城中，7個城市2013年累計房價漲幅在20%-30%之間，17個城市在10%-20%之間，39個城市漲幅在5%-10%之間。同時，有8個城市價 格下跌。"房地產市場有泡沫化的趨勢，但是還沒有全局性的問題。"聶梅生認為現在部分城市已經形成泡沫而且開始破裂。

  【14加劇】

  中國指數研究院研究總監蔣雲峰就向南都記者分析認為，不同城市分化可能將進一步加劇。一方面，熱點城市供不應求矛盾依然明顯，房價上漲壓力繼續存在。另一方面，少數三四線城市供應持續高於需求，若貨幣政策進一步趨緊，需求不足和房價下跌風險可能顯現。

  不少業內開發商向記者表示，對北上廣深等一線城市的樓市上漲壓力和土地供求矛盾有所擔憂。不少房企也開始謀求轉型養老地產、商業地產、產業地產等，通過業務多元化規避未來住宅市場調控的風險。比如保利地產已經制定比較明確的養老地產業務發展戰略。

  萬科有關負責人就向南都記者介紹，公司對區域深化發展策略非常看重，全國4個核心發展區域包括北京及周邊、上海為主的長三角、廣深為主的珠三角以及成都為主的西南區域。近年銷售均價輕微上升，也與項目佈局向重要及優質區域傾斜有關。

  企業行動可以看出，不同城市的樓價漲幅出現變化，城市分化嚴重的現象，將導致企業在拿地考量時的風險大為上漲。

  加速轉型

  【13多元】

  市場分化的預期下，還有房企計劃通過並購、投資等多元化手段進軍海外地產市場等，擴大房企佈局市場的外延，錯位競爭。比如2013年綠地、碧桂園、萬科等等這些企業都開始佈局海外市場，並且已經進入收獲期。

  2013 年大部分品牌企業都已完成2013年初定下的業績目標，而且普遍業績偏好。不少業內人清醒地看到，中國房地產業正進入諸侯割據的戰國時期。優勝劣汰，面對 越來越激烈的市場競爭，許多品牌房企都做出瞭多元化發展的嘗試，其中，商業地產市場顯得尤其火熱，並從傳統的"百貨"業態，發展到"吃喝玩樂一條龍"的 "娛樂地產"概念。

  曾誓言堅守住宅開發的龍頭房企萬科，在2013年末推出瞭首個商業綜合體，萬科同時表示將斥資百億佈局在京的商業地產項目，這也成為行業內的一個標志性事件。至此，國內所有的一線房地產企業均宣佈瞭對商業地產的投資開發策略。

  【14轉型】

  隨著大量的房企涉足商業地產，行業同質化嚴重，傳統的增持商業物業已經不能滿足企業的長足發展，未來商業地產將朝著更加多元的趨勢發展。

  中 國地產策劃院院長陳文向南都記者表示，未來商業地產將必須強調更多的消費者快樂體驗。零點研究咨詢則認為，中國商業地產將可能出現四個趨勢，商業地產將朝 娛樂地產轉型，專業化細分購物中心，在綜合商業地產中需要落地，需要新一代的商業空間進行孵化新的娛樂和購物品牌。

  與此同時，電商 巨大沖擊下商業地產的轉型成為業界關註的焦點問題。不少地產大佬意識到，商業需要做"吃喝玩樂一條龍"服務，玩"娛樂地產"概念，也就是說，商業地產一方 面去百貨化，另一方面則越來越註重娛樂性，例如旅遊地產及文化創意產業街等等。業內人士預測，未來商業地產中"吃喝玩樂"將是吸引消費者的決定性因素，而 購買商品將成為一種"順帶"行為。

  漲勢收韁



  【13收窄】

  隨著最後一個月以"漲聲"收尾，2013年中國百城房價環比上漲持續整年。而在漲幅超過20%的一線城市中，北京、上海和深圳三個城市的建地 蓋房子新建住宅均價已經超過每平方米3萬元人民幣。

  總 體來說，2013年樓市成交價格呈現上漲趨勢，中指院今日發佈《2013年中國百城房價盤點》數據顯示，百城均價絕對水平創新高，11-12月漲幅明顯縮 小。2013年12月百城均價為10833元/平方米，環比11月上漲0.70%，連續19個月上漲。十大城市漲幅明顯高於百城平均。中指院研究總監蔣 雲峰向南都記者介紹，百城盤點就顯示，去年以來百城價格持續上漲，一線及少數二線城市漲幅尤為突出。

  從2013年已經公佈的各項指標看，房價雖然仍處在這幾年的高位，但下行態勢或已形成並將持續，房價在漲，但漲幅回落非常明顯。

  【14穩住】

  對於2014年房價走勢，業內見仁見智。廣東省地產商會主席、富力地產集團董事長李思廉對未來形勢表示堅定看好，3年內"看不到大跌的可能性"。

  "2013 年的高地價、上漲過快的房價、預期以及供求關系，都將影響2014年的市場走勢，"合富輝煌市場研究中心副總經理龍斌接受南都記者采訪表示，高地價傳遞給 市場的一定也是房價難以走低的信號。另一方面，過快上漲的房價對購房需求本身會產生擠壓和擠出效應，一旦遇到政策調控，成交、銷售還是會出現困難。

  此外，房價漲不漲，還要看貨幣供應情況。傢葉海外投資集團總經理黃弼唯告訴南都記者，從歷史數據就能發現，貨幣投放對房價影響顯著。政府已明確表示未來不可能出現如2009年的大規模貨幣發放。

  不 可忽略的另一個因素，就是高地價對所在城市房價的推漲作用。而"分化"問題依舊難以規避。2014年一線城市和杭州、南京等熱點二線城市地價快速上漲，供 不應求矛盾嚴峻將推動這些城市住宅價格上漲。而一般的二線城市土地市場運行較為平穩，供求基本平衡，未來房價上漲空間有限。多數三四線城市由於供應充足， 地價漲幅最小，部分供應過剩的三線城市房價存在下跌可能。

  "從房價的角度來說，一線城市仍然會面臨'階段性'快速上漲的壓力，二線 城市則在2014年呈現出總體上繼續回升的跡象，三四線城市則會繼續'分化'，經濟向好城市房價持續上漲，不好的城市則有可能面臨房價停漲或下跌的風 險。"同策咨詢研究部總監張宏偉告訴南都記者，總體來看，2014年房價上漲仍是主旋律。

  "雖然依然在漲，但中國房地產不存在崩盤問題"，全聯地產商會會長聶梅生對南都記者表示，其中重要原因就是中國土地供應機制。2013年土地供應仍然很高，地王頻出，"不賣地地方政府難以為繼，這是短期內解決不瞭的。"

  "要穩住全國房價，穩住一線城市房價是關鍵。"清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，現在部分城市的房價已經脫離瞭經濟收入發展的基本面因素的支撐，風險不容小覷。

  對於如何看待市場走勢，聶梅生則強調，其實看市場不能隻看北上廣深和新建商品住宅，而是要看全國，也要看商業地產。從全國看，上漲的速度是有所放緩的。

  隨著銷售面積增速持續放緩，新開工增速止跌回升，價格漲幅在供求關系環節的背景下逐步收窄。中指院預計，2014年這一趨勢將繼續延續，在供應加大的背景下價格漲幅收窄，全年商品房銷售均價同比漲幅在7.0%-7.6%間，略低於2013年。

  采寫：南都記者陳琳琳

  實習生許爾淳

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-14/08533874680.shtml

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